세상에모든 지식모음

올해 초 전문가들은 금년 말부터 부동산 가격이 빠질 것이라는 예측을 했다. 그도 그럴 것이 내년에는 1가구 2주택 양도세 중과세가 적용이 되는데 안 팔고 버틸 수 있겠느냐는 논리였다. 당연한 예측이었다. 해를 넘기면 실현한 차익의 절반을 세금으로 내야 하는데 현명한 2주택자 라면 당연히 파는 게 맞다.

하지만 이 예측은 여지없이 빗나갔다. 이유는 소비자 행동 측면에서 해석이 가능하다.

일반 사람들은 전문가들에게 의견을 구하고 그에 따라 행동을 한다. 내 집을 마련하고 싶은 실수요자들은 위와 같은 전문가들의 공통적인 의견에 대부분 올해 말의 실망매물들을 받아 안으려고 대기 중 이었고 이는 오히려 초과 수요를 양산해 버렸다.

즉, 매도세가 걱정을 하고 망설이던 중, 매수세가 먼저 들어와 난립을 하는 바람에 이미 집을 내놓았던 사람도 내놓은 매물을 거둬 들이는 현상이 나타난 것이다. 투자는 차익실현을 위해 하는 것이요 양도세를 50% 물더라도 가지고 있으면 더 이득인데 매물을 거둬 들이는 것은 당연한 이치이다.

하지만 투자자가 아닌 무주택 실수요자들의 경우 이 분위기에 휩쓸려서는 안 된다. 이럴 때 일수록 중심을 잡고 자기자신을 돌아볼 필요가 있다.

따라서 오늘은 내집 마련을 위해 대출을 받아야 하는 경우 반드시 고려해야 할 사항을 정리해 보겠다.

1.  대출상환능력이 되는가?

이번 정부의 부동산 규제의 골자와도 맞아 떨어진다. 정부가 걱정하는 것은 대출상환 능력이 없는 사람이 무리하게 대출을 받을 경우 중도에 갚지 못하게 된다면 가계 부실화는 물론 금융기관의 부실화를 동반하게 되고 이는 국가 경제기반이 흔들리는 것과 같다.

따라서 추후 집값이 하락할 경우 위와 같은 현상은 불 보듯 뻔하므로 신용카드 사태와 유사한 상황이 벌어지는 것을 막기 위해 정부입장에서는 어쩔 수 없는 선택이다. 이것은 개인의 입장에서도 해석이 가능하다.

맞벌이를 하는 경우에는 보통 한쪽의 급여가 거의 대출상환으로 가는 경우가 많다. 하지만 자녀가 2명으로 늘어나거나 퇴직 등으로 인해 한 쪽의 수입이 끊기면 그 순간부터 그 집은 마이너스 인생이 시작된다. 그리고 이 기간이 길면 길어질수록 걷잡을 수 없이 빚은 증폭된다. 따라서 자신의 대출상환 능력을 알아보는 법은 다음과 같다.

① 대출상환 기간 동안 현재의 수입이 계속 유지될 수 있는가? (특히 맞벌이의 경우 주의를 요한다.)

② 대출을 갚고 남는 돈으로 현 생활을 유지하고 노후 준비를 위한 저축을 유지할 수 있는가?

이 두 조건은 반드시 충족되어야 한다.

2. 집값이 외의 비용을 계산하라.

시가 4억짜리 아파트 매입의 경우를 예로 들겠다.

(분양 아닌 일반 거래이며 지면상 세부적인 세율 등은 생략하겠다.)

① 취득세 520만원

② 등록세 560만원

③ 중개수수료, 제1종국민채권, 인지대, 등기수수료 300만원

④ 이사비, 인테리어 등 내부보수비 등 500만원 이상

즉, 4억짜리 아파트를 살 경우 반드시 들어가야 하는 부대비용만 고려해도 2000만원 규모의 추가대출이 필요하다. 즉, 만약 있는 돈 '탈탈' 털어서 집을 사는 경우 이 비용이 계산에 들어가지 않으면 자칫 낭패를 볼 수도 있다. 따라서 당연히 1번에서의 대출상환능력에는 이 비용을 반드시 계산에 넣은 다음 월 상환액을 산출해야 하고 예상 주택 매매 혹은 상환만기까지 그를 감당할 수 있는지를 알아봐야 한다.

처음 집을 살 때 받는 대출은 이제껏 다뤄오던 금액의 수준을 훨씬 뛰어 넘는 경우가 많아 감각이 잘 잡히지 않는다. 따라서 대출이 필요 하다면 은행에서 상담을 받고 위와 같이 자기 진단을 해볼 필요가 있다.

"집값이 이렇게 오르고 있으니 조금 있으면 국민들 모두가 빚쟁이 되것네."

얼마 전 상담했던 분의 말씀이었다. 집값이 오르면 투자자 입장에서는 차익을 남겨서 좋지만 집이 없는 사람 입장에서는 자괴감이 깊어진다. 이러다 평생 집 못사는 것은 아닌가. 사더라도 평생 대출만 갚다가 끝나는 건 아닌가. 아무튼 '빚'을 내는 것이 언젠가부터 생활의 일부가 되어버린 것은 사실이다.

따라서 오늘은 우리 생활에 점점 밀접해 지고 있는 빚, '대출'을 지혜롭게 상환하는 법에 대해 말해보겠다.

1.중도상환 수수료가 있어도 먼저 갚는 게 이익이다.

주택담보대출 등의 경우 대출을 발생 시키고 1년 이내 혹은 3년 이내에 대출을 갚으면 상환금액의 일정 비율을 추가로 부담하게 하는데 이 때 발생하는 중도상환 수수료와 상환으로 인해 앞으로 쭉 줄어들 이자를 비교해 보면 후자가 훨씬 크다. 따라서 대체로는 '수수료 발생기간이 지난 다음부터 갚아야지.' 하는 분이 많은데 그렇지 않다. 여력이 되는 만큼 바로 바로 갚는 게 결국 이득이다.

2. 자금여력이 되면 거치기간을 두지 마라.

얼마 전 상담한 분은 자금여력이 충분히 되는데도 은행에서 3년 거치방식이 좋다고 얘기하여 3년 간은 이자만 내고 그 후부터 원금과 이자가 같이 갚아지는 하는 상환방식을 택했다. 하지만 이 분이 처음부터 원금과 함께 상환해 나갔더라면 한달 치 급여 수준의 돈을 save시킬 수 있었을 것이다. 따라서 맞벌이 부부 등 대출상환 능력이 충분한 사람들은 거치 기간을 두지 않는 것이 돈을 버는 방법이다.

3. 매달 갚을 수 있다면 매달 갚아라.

특히 마이너스 통장을 가진 분들은 특별한 상환계획을 가지고 있지 않은 경우가 많은데 최소한 '매달 100만원은 갚는다.'는 식의 사고방식이 필요하다. 예를 들어 대출금리 7% 의 대출에 매달 100만원씩 갚는 의미는 7%짜리 비과세 적금에 매월 100만원씩 붓고 있는 것과 같은 효과를 낸다. 역시 마찬가지로 1번의 경우처럼 중도상환 수수료가 있더라도 매달 갚는 것이 이득이다.

4. 대출과 적금을 같이 하지 마라.

하지만 현재 금융상품 중 7%짜리 비과세 적금은 존재하지 않는다. 따라서 적금을 부어서 1년에 한번씩 갚는 것은 밑지는 장사다. 가끔씩 은행에서 '꺾기'라 하여 대출을 해주면서 적금 가입을 유도하기도 하는데 주의할 필요가 있다.

5. 대출이 있어도 항상 일정 수준의 저수지는 가지고 있어라.

대출 액이 커지면 심리적으로 왠지 조급해진다. 빨리 갚아야 한다는 생각이 먼저 들게 마련이다. 하지만 절대 조급해 해서는 안 된다. 대출에 올인 하면 손에 현금이 없다는 느낌에 생활도 위축되고 혹시나 급전이 필요하게 되는 경우 도로 대출을 더 받아야 하는 위험도 함께 존재한다. 따라서 심리적인 부담과 추가대출 위험을 막는 의미에서 종금사 CMA통장 등을 만들어 월 생활비의 2~3배 정도는 항상 비치 하고 있는 것이 좋다.

6. 대출과 함께 가져가도 괜찮은 금융상품.

3번에서 대출을 갚는 것은 고금리 적금에 가입하는 것과 같다고 했다. 그리고 적금은 안전한 자산에 속한다. 따라서 포트폴리오를 짤 때 대출상환을 단기저축으로 보고 나머지 포트폴리오를 짠다고 하면 대출금리보다 높은 수익을 기대할 수 있는 주식형 펀드, 장기복리 효과를 누려서 저축 볼륨을 키워나가는 장기저축(연금, 유니버셜 등) 등은 대출에 올인 하지 말고 대출상환과 함께 가주는 것이 좋은 금융상품 들이다.

7. 금리 12% 이상의 경우는 다르다.

대체로 고금리의 마이너스 통장, 현금서비스, 신용대출, 사채 등을 쓰는 경우는 형편이 어려울 때 쓰는 것들이다. 따라서 이와 같은 경우는 6번의 예가 적용 안 된다. 카드 돌려 막기 등의 급박한 상황의 경우는 있는 모든 자산을 털어서 빚부터 없애야 한다. 퇴직금 중도정산, 보험 해지, 카드사 장기채무자 감면 요청 등이 방법이 될 수도 있다.

대출도 금융상품 중 하나일 뿐이다. 그리고 미래의 가치를 미리 받은 대가로 우리는 '이자'라는 비용을 지불하고 있다. 대출을 너무 쉽게 생각해서도 안되겠지만 너무 진지하게 생각할 필요도 없다. 단지 위와 같이 현명하게 관리할 필요가 있다.