세상에모든 지식모음

올해 초 전문가들은 금년 말부터 부동산 가격이 빠질 것이라는 예측을 했다. 그도 그럴 것이 내년에는 1가구 2주택 양도세 중과세가 적용이 되는데 안 팔고 버틸 수 있겠느냐는 논리였다. 당연한 예측이었다. 해를 넘기면 실현한 차익의 절반을 세금으로 내야 하는데 현명한 2주택자 라면 당연히 파는 게 맞다.

하지만 이 예측은 여지없이 빗나갔다. 이유는 소비자 행동 측면에서 해석이 가능하다.

일반 사람들은 전문가들에게 의견을 구하고 그에 따라 행동을 한다. 내 집을 마련하고 싶은 실수요자들은 위와 같은 전문가들의 공통적인 의견에 대부분 올해 말의 실망매물들을 받아 안으려고 대기 중 이었고 이는 오히려 초과 수요를 양산해 버렸다.

즉, 매도세가 걱정을 하고 망설이던 중, 매수세가 먼저 들어와 난립을 하는 바람에 이미 집을 내놓았던 사람도 내놓은 매물을 거둬 들이는 현상이 나타난 것이다. 투자는 차익실현을 위해 하는 것이요 양도세를 50% 물더라도 가지고 있으면 더 이득인데 매물을 거둬 들이는 것은 당연한 이치이다.

하지만 투자자가 아닌 무주택 실수요자들의 경우 이 분위기에 휩쓸려서는 안 된다. 이럴 때 일수록 중심을 잡고 자기자신을 돌아볼 필요가 있다.

따라서 오늘은 내집 마련을 위해 대출을 받아야 하는 경우 반드시 고려해야 할 사항을 정리해 보겠다.

1.  대출상환능력이 되는가?

이번 정부의 부동산 규제의 골자와도 맞아 떨어진다. 정부가 걱정하는 것은 대출상환 능력이 없는 사람이 무리하게 대출을 받을 경우 중도에 갚지 못하게 된다면 가계 부실화는 물론 금융기관의 부실화를 동반하게 되고 이는 국가 경제기반이 흔들리는 것과 같다.

따라서 추후 집값이 하락할 경우 위와 같은 현상은 불 보듯 뻔하므로 신용카드 사태와 유사한 상황이 벌어지는 것을 막기 위해 정부입장에서는 어쩔 수 없는 선택이다. 이것은 개인의 입장에서도 해석이 가능하다.

맞벌이를 하는 경우에는 보통 한쪽의 급여가 거의 대출상환으로 가는 경우가 많다. 하지만 자녀가 2명으로 늘어나거나 퇴직 등으로 인해 한 쪽의 수입이 끊기면 그 순간부터 그 집은 마이너스 인생이 시작된다. 그리고 이 기간이 길면 길어질수록 걷잡을 수 없이 빚은 증폭된다. 따라서 자신의 대출상환 능력을 알아보는 법은 다음과 같다.

① 대출상환 기간 동안 현재의 수입이 계속 유지될 수 있는가? (특히 맞벌이의 경우 주의를 요한다.)

② 대출을 갚고 남는 돈으로 현 생활을 유지하고 노후 준비를 위한 저축을 유지할 수 있는가?

이 두 조건은 반드시 충족되어야 한다.

2. 집값이 외의 비용을 계산하라.

시가 4억짜리 아파트 매입의 경우를 예로 들겠다.

(분양 아닌 일반 거래이며 지면상 세부적인 세율 등은 생략하겠다.)

① 취득세 520만원

② 등록세 560만원

③ 중개수수료, 제1종국민채권, 인지대, 등기수수료 300만원

④ 이사비, 인테리어 등 내부보수비 등 500만원 이상

즉, 4억짜리 아파트를 살 경우 반드시 들어가야 하는 부대비용만 고려해도 2000만원 규모의 추가대출이 필요하다. 즉, 만약 있는 돈 '탈탈' 털어서 집을 사는 경우 이 비용이 계산에 들어가지 않으면 자칫 낭패를 볼 수도 있다. 따라서 당연히 1번에서의 대출상환능력에는 이 비용을 반드시 계산에 넣은 다음 월 상환액을 산출해야 하고 예상 주택 매매 혹은 상환만기까지 그를 감당할 수 있는지를 알아봐야 한다.

처음 집을 살 때 받는 대출은 이제껏 다뤄오던 금액의 수준을 훨씬 뛰어 넘는 경우가 많아 감각이 잘 잡히지 않는다. 따라서 대출이 필요 하다면 은행에서 상담을 받고 위와 같이 자기 진단을 해볼 필요가 있다.